Die Ereignisse überschlagen sich und jede Prognose darüber, wie es weitergehen könnte, scheint im Zeitraffer zu verwelken. Die immobilienökonomische Analyse kann in diesen bewegten Zeiten nur einen kleinen, aber dennoch nützlichen Beitrag leisten, indem sie versucht, Orientierungspunkte im Meer der radikalen Unsicherheit zu identifizieren.
„Die tiefste globale Rezession der Nachkriegsgeschichte“ urteilt Prof. Dr. Thomas Mayer, Gründungsdirektor der Flossbach von Storch Research Institute.
Nur was kann dies für den Immobilienmarkt bedeuten?
Wir haben in den vergangenen Tagen viel recherchiert und zahlreiche Expertenmeinungen zusammengetragen, von Maklerkolle-gen, Sachverständigen und weiteren Experten in verschiedensten Funktionen in der Immo-bilienwirtschaft.
Aus jetziger Sicht gehen wir von einer zunächst stabilen Marktsituation bei stagnierenden Preisen bei längeren Vermarktungsdauern aus.
Aktuell zählt bei allen Marktteilnehmern quer über alle Bereiche vor allem Liquidität, so dass der Markt, auch durch die Unsicherheit geprägt, bis zu einer Lockerung der Corona bedingten Beschränkungen sich nicht bewegen wird.
Cash is King
Um so klarer die Situation mit der Zeit und um so berechenbarer die wirtschaftliche Entwicklung werden wird, um so stärker wird sich das Augenmerk auf die Finanzmärkte richten. Die hohe Staatsverschuldung und eine durch die Coronakrise geschwächte Finanz-welt, werden das Vertrauen in das Geldsystem nicht wachsen lassen. Realwerte sind für Anleger mit hohen Cashreserven dann gefragter denn je. Allerdings fallen, nach noch nie da gewesenen Verlusten auf den Aktienmärkten und sogar zwischenzeitlichen Wertverlusten beim als „sicheren Hafen“ geltenden Gold, diese Assetklassen weg.
Als Ausweg bleiben die in der Krise stabil gebliebenen Immobilien. Diese Stabilität rührt allerdings auch daher, dass Immobilien nicht so schnell und einfach verkauft werden können wie Wertpapiere oder Edelmetalle. Es ist also zu erwarten, dass die Nachfrage von Investoren vor allem nach Wohnimmobilien über den Rest des Jahres stark zunimmt.
Betongold bei Investoren als Ausweg
Diese erhöhte Nachfrage sollte die zu erwartende Zurückhaltung bei der Nachfragegruppe der „Eigennutzer“ zumindest über das heurige Jahr hinweg ausgleichen können. Klassische Eigennutzer-Kunden werden wohl nachhaltig verunsichert sein und in einer Zeit von gefähr-deten Arbeitsplätzen und schwacher Wirtschaft sich nicht auf viele Jahre hohe Schulden in Form eines Immobilienkredits zutrauen.
Eigennutzer warten auf niedrigere Preise
Wie lange diese Verunsicherung dauert hängt davon ab, wie lange die Wirtschaft benötigt, sich von dieser Jahrhundertkrise zu erholen. Jedenfalls werden die Investoren versuchen, Ihren liquiden Mittel relativ rasch in sichere Immobilien zu investieren. Viel „frisches“ Kapital wird sich in den angeschlagenen Märkten und der erkrankten Wirtschaft so schnell nicht verdienen lassen, so dass man im Jahr 2021 durchaus auch mit nachgebenden Preisen, besonders auch im Bereich der gegenüber Wohnungen kostspieligeren und renditeschwächeren Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser rechnen sollte. Aber eben auch bei Wohnungen sind Wertverluste in den folgenden Jahren durchaus wahrscheinlich.
Take what you can get – but make the deal
Die Nachfrage von Eigennutzern wird wohl erst wieder steigen, wenn die Wirtschaft sich nachhaltig erholt hat. Oder aber die Immobilienpreise sich dahingehend bewegen, dass es sich für Mieter wieder einfacher und mit weniger Risiko „rechnet“ in Eigentum zu wechseln. Also der Zeitpunkt, zu welchem Käufer, unter Einsatz geringer Eigenmitteln den erworbenen Wohnraum mit der Höhe der bisherigen Kaltmiete finanzieren können. Hier helfen natürlich die aktuell niedrigen Zinsen und eventuell steigende Mieten können auch dazu beitragen diese Situation schneller zu erreichen. Allerdings ohne sinkende Kaufpreise wird dies wohl nicht von statten gehen.
Das aktuelle Kredo für Immobilienverkäufer, die nicht mehrer Jahre warten können oder wollen muss also sein, möglichst am Beginn der Normalisierung stark am Markt vertreten zu sein und möglichst noch in der zu erwartenden stabilen Marktphase den Verkauf zu fixieren. Nicht unbedingt der höchste Preis sollte nun das Ziel sein, sondern der rechtzeitige Abverkauf in der noch stabilen Marktlage.
Besser der Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach
Vernunft statt Gier ist bei Verkäufern jetzt gefragt. Die letzten beißen die Hunde sagt der Volksmund. Das könnte sich hier wieder bewahrheiten.
Lügen haben kurze Beine – das gilt insbesondere bei berechtigten Auskünften in der Selbstauskunft. Hier sollten sich Mieter vor Falschaussagen hüten. Wer heute eine Wohnung mietet, kommt um eine Selbstauskunft meist nicht herum. Statt die „freiwillige Selbstauskunft“ zu verweigern, sollten Mieter die Fragebögen grundsätzlich vollständig ausfüllen. So rät es beispielsweise der Berliner Mieterverein. Hier ist es sogar tatsächlich besser, an einigen Stellen bewusst zu lügen, statt aufgrund einer Verweigerung oder einer Lücke durch die Vorauswahl zu fallen. Doch hier gibt es Grenzen.
Unerlaubte Fragen
Wann ist eine Lüge erlaubt und wann sollte man die Wahrheit sagen? Alle unerlaubten Fragen, die falsch beantwortet wurden, sind folgenlos für den Mieter. Das sind solche, die in die persönliche Sphäre hineinragen. Fragt der Vermieter etwa nach einer Schwerbehinderung, einer Vorstrafe, einer psychischen Beeinträchtigung, der Familienplanung, ob Mieter an einer Sucht leiden oder einen Vormund besitzen, darf geflunkert werden.
Fristlose Kündigung
Wer bei Fragen nach Namen, Beruf, Einkommen und der Anzahl der einziehenden Personen falsche Angaben macht, riskiert jedoch die fristlose Kündigung. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Arbeits- und Einkommenssituation seines Mieters und hat daher ein Anrecht auf wahrheitsgemäße Angaben.
Wer heute eine Wohnung mietet, kommt um eine Selbstauskunft meist nicht herum. Statt die „freiwillige Selbstauskunft“ zu verweigern, sollten Mieter die Fragebögen grundsätzlich vollständig ausfüllen. So rät es beispielsweise der Berliner Mieterverein. Hier ist es sogar tatsächlich besser, an einigen Stellen bewusst zu lügen, statt aufgrund einer Verweigerung oder einer Lücke durch die Vorauswahl zu fallen. Doch hier gibt es Grenzen.
Unerlaubte Fragen
Wann ist eine Lüge erlaubt und wann sollte man die Wahrheit sagen? Alle unerlaubten Fragen, die falsch beantwortet wurden, sind folgenlos für den Mieter. Das sind solche, die in die persönliche Sphäre hineinragen. Fragt der Vermieter etwa nach einer Schwerbehinderung, einer Vorstrafe, einer psychischen Beeinträchtigung, der Familienplanung, ob Mieter an einer Sucht leiden oder einen Vormund besitzen, darf geflunkert werden.
Fristlose Kündigung
Wer bei Fragen nach Namen, Beruf, Einkommen und der Anzahl der einziehenden Personen falsche Angaben macht, riskiert jedoch die fristlose Kündigung. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Arbeits- und Einkommenssituation seines Mieters und hat daher ein Anrecht auf wahrheitsgemäße Angaben.
Woche im Nationalrat.Die Mietvertragsgebühr beträgt derzeit bei unbefristeten Mietverträgen ein Prozent der dreifachen Jahresmiete. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung, die rund 600 Euro monatlich kostet, ist aktuell eine Mietvertragsgebühr von 216 Euro zu bezahlen, heißt es in einer FPÖ-Aussendung. Andere Parteienvertreter sprechen von einer Ersparnis bis zu 300 Euro.
Eine langjährige Forderung der AK wurde nun umgesetzt: Mietvertragsgebühren für Wohnräume dürfen nicht mehr eingehoben werden. Dies betrifft die „Vertragsgebühr“, nicht eine allfällige Maklerprovision. Die Befreiung von der Vergebührung des Mietvertrags gilt für Mietverträge über Wohnraum, die ab dem 11. November 2017 abgeschlossen werden. Bis zu diesem Tag abgeschlossene Wohnungsmietverträge sind unverändert gebührenpflichtig. Bei gewerblich genutzten Immobilien wird die, an das Finanzamt abzuführende, Mietvertragsgebühr beibehalten.
E.R.Immobilien#Informationen#Immobilien#EnsbergerRoman
Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt seit 1.4.2012 dem Grunde nach die ImmoESt (Immobilien-Ertragsteuer) an, unabhängig wie lange das Grundstück bereits im Eigentum des Verkäufers gewesen ist. Für die Höhe der Steuer ist die Besitzzeit sehr wohl relevant. Für manche Fälle gibt es sogar eine Steuerbefreiung.
Stellen Sie sich ein schönes villenähnliches Haus oder eine Villa und ringsherum noch rund 3.000 m2 Gartenfläche in einer österreichischen Landeshauptstadt vor. Ein stolzer Besitz mit enormen Wert. Der Wert dieser Immobilie wird erst im Falle eines Verkaufes so richtig bewusst, denn bei „Realisierung“ kommt es dann auch zur Steuerpflicht durch die ImmoESt.
Diese ImmoESt ist eine besondere Einhebungsform der Einkommensteuer im sog Quellabzugsverfahren (also gleich wenn der Verkaufserlös sprudelt wird die Steuer eingehoben). Der Steuersatz wurde durch die letzte Steuerreform auf 30 % angehoben (vorher 25 %), schließlich kann man ja mit seiner Immobilie nicht aus Österreich flüchten.
Kürzlich hat sich so ein Fall in Graz zugetragen, eine städtische Villa mit rund 3.600 m2 Grünfläche rund um das Haus wurde verkauft. Der Verkäufer hatte seit Jahrzehnten seinen Hauptwohnsitz dort und wollte von der sog Hauptwohnsitzbefreiung Gebrauch machen. Diese Steuerbefreiung steht zu, wenn der Verkäufer einige Jahre seinen Hauptwohnsitz dort hatte und anlässlich des Verkaufs seinen Hauptwohnsitz dort tatsächlich aufgibt. Wird die Mindestfrist für den Hauptwohnsitz erfüllt, so bleibt der Verkaufsgewinn aus dem Eigenheim oder der Eigentumswohnung samt Grund und Boden von der Steuer befreit. Und genau der Umfang dieser im Gesetz festgeschriebenen Steuerbefreiung wurde dann zum Gegenstand der Diskussion, und zwar deswegen, weil im Gesetz keine Größenbegrenzung hinsichtlich Grund und Boden geschrieben steht. Die Finanzverwaltung geht hingegen davon aus, dass nur maximal 1.000 m2 Grundstücksfläche zusätzlich zum Haus steuerfrei sind, aber nicht mehr.
So war es auch in diesem Fall: In der Steuererklärung wurde zwar die Steuerbefreiung für die gesamte Grundstücksfläche beantragt, das Finanzamt erklärte aber nur die ersten 1.000 m2 als steuerfrei, die restliche Grundfläche als steuerpflichtig. Die Angelegenheit ging an das BFG (Bundesfinanzgericht). Das BFG kommt im Urteil zum Ergebnis, dass der gesamte Verkaufserlös von rund 3,2 Mio steuerfrei sei, weil das Gesetz eben keine Größenbegrenzung eingezogen hat. Dass der Steuerpflichtige über viele Jahre seinen Hauptwohnsitz dort hatte, war sonnenklar und daher nicht strittig.
Diese Rechtsfrage wurde dann an den VwGH (Verwaltungsgerichtshof) als Höchstgericht heran getragen. Und siehe da: Der VwGH selbst kam zur Ansicht, dass ein Gebäude mit dem Grund und Boden eine Einheit bildet, aber nur bis zu einem Ausmaß, das nach der Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Wie groß ein Bauplatz üblicherweise ist, hat der VwGH selbst nicht beantwortet. Das bleibt jetzt wieder den Finanzbehörden überlassen.
Natürlich ist jetzt eine neue Diskussion darüber entbrannt, wie groß ein Bauplatz üblicherweise ist und ob es dabei regionale Unterschiede gibt oder nicht. Ferner stellt sich die Frage, ob betreffend Üblichkeit der Bauplatzgröße auf den Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes oder auf den Zeitpunkt des Verkaufs abzustellen ist. Denn schließlich ist uns allen klar: Früher war man mit der Bauplatzgröße viel großzügiger als heute. Waren vor Jahrzenten in einer bestimmten Region zB 2.000 m2 üblich, so könnten das heute 800 m2 sein.
Der Fiskus selbst hat sich aus dieser Diskussion heraus genommen und bleibt bei seiner bisherigen Meinung: 1.000 m2 sind österreichweit bauplatzüblich und damit steuerfrei. Wer Recht hat, wird sich vielleicht schon beim nächsten Urteil zeigen.