Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt seit 1.4.2012 dem Grunde nach die ImmoESt (Immobilien-Ertragsteuer) an, unabhängig wie lange das Grundstück bereits im Eigentum des Verkäufers gewesen ist. Für die Höhe der Steuer ist die Besitzzeit sehr wohl relevant. Für manche Fälle gibt es sogar eine Steuerbefreiung.
Stellen Sie sich ein schönes villenähnliches Haus oder eine Villa und ringsherum noch rund 3.000 m2 Gartenfläche in einer österreichischen Landeshauptstadt vor. Ein stolzer Besitz mit enormen Wert. Der Wert dieser Immobilie wird erst im Falle eines Verkaufes so richtig bewusst, denn bei „Realisierung“ kommt es dann auch zur Steuerpflicht durch die ImmoESt.
Diese ImmoESt ist eine besondere Einhebungsform der Einkommensteuer im sog Quellabzugsverfahren (also gleich wenn der Verkaufserlös sprudelt wird die Steuer eingehoben). Der Steuersatz wurde durch die letzte Steuerreform auf 30 % angehoben (vorher 25 %), schließlich kann man ja mit seiner Immobilie nicht aus Österreich flüchten.
Kürzlich hat sich so ein Fall in Graz zugetragen, eine städtische Villa mit rund 3.600 m2 Grünfläche rund um das Haus wurde verkauft. Der Verkäufer hatte seit Jahrzehnten seinen Hauptwohnsitz dort und wollte von der sog Hauptwohnsitzbefreiung Gebrauch machen. Diese Steuerbefreiung steht zu, wenn der Verkäufer einige Jahre seinen Hauptwohnsitz dort hatte und anlässlich des Verkaufs seinen Hauptwohnsitz dort tatsächlich aufgibt. Wird die Mindestfrist für den Hauptwohnsitz erfüllt, so bleibt der Verkaufsgewinn aus dem Eigenheim oder der Eigentumswohnung samt Grund und Boden von der Steuer befreit. Und genau der Umfang dieser im Gesetz festgeschriebenen Steuerbefreiung wurde dann zum Gegenstand der Diskussion, und zwar deswegen, weil im Gesetz keine Größenbegrenzung hinsichtlich Grund und Boden geschrieben steht. Die Finanzverwaltung geht hingegen davon aus, dass nur maximal 1.000 m2 Grundstücksfläche zusätzlich zum Haus steuerfrei sind, aber nicht mehr.
So war es auch in diesem Fall: In der Steuererklärung wurde zwar die Steuerbefreiung für die gesamte Grundstücksfläche beantragt, das Finanzamt erklärte aber nur die ersten 1.000 m2 als steuerfrei, die restliche Grundfläche als steuerpflichtig. Die Angelegenheit ging an das BFG (Bundesfinanzgericht). Das BFG kommt im Urteil zum Ergebnis, dass der gesamte Verkaufserlös von rund 3,2 Mio steuerfrei sei, weil das Gesetz eben keine Größenbegrenzung eingezogen hat. Dass der Steuerpflichtige über viele Jahre seinen Hauptwohnsitz dort hatte, war sonnenklar und daher nicht strittig.
Diese Rechtsfrage wurde dann an den VwGH (Verwaltungsgerichtshof) als Höchstgericht heran getragen. Und siehe da: Der VwGH selbst kam zur Ansicht, dass ein Gebäude mit dem Grund und Boden eine Einheit bildet, aber nur bis zu einem Ausmaß, das nach der Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Wie groß ein Bauplatz üblicherweise ist, hat der VwGH selbst nicht beantwortet. Das bleibt jetzt wieder den Finanzbehörden überlassen.
Natürlich ist jetzt eine neue Diskussion darüber entbrannt, wie groß ein Bauplatz üblicherweise ist und ob es dabei regionale Unterschiede gibt oder nicht. Ferner stellt sich die Frage, ob betreffend Üblichkeit der Bauplatzgröße auf den Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes oder auf den Zeitpunkt des Verkaufs abzustellen ist. Denn schließlich ist uns allen klar: Früher war man mit der Bauplatzgröße viel großzügiger als heute. Waren vor Jahrzenten in einer bestimmten Region zB 2.000 m2 üblich, so könnten das heute 800 m2 sein.
Der Fiskus selbst hat sich aus dieser Diskussion heraus genommen und bleibt bei seiner bisherigen Meinung: 1.000 m2 sind österreichweit bauplatzüblich und damit steuerfrei. Wer Recht hat, wird sich vielleicht schon beim nächsten Urteil zeigen.